Auf den Wert einer Immobilie haben zahlreiche Faktoren einen Einfluss
In der Schweiz haben sich nebst der konventionellen Bewertung vor allem drei Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie bewährt. Das Ertragswertverfahren, welches vor allem bei Renditeliegenschaften angewendet wird, bewertet die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie auf Basis der Mieterträge. Beim Sach- oder Realwertverfahren steht die Bewertung von Bau und Boden und dessen Minderwert infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung im Mittelpunkt. Die Hedonische Bewertung oder das Vergleichswertverfahren wird von Gross-, Kantonal- und Regionalbanken wie auch Versicherungen und Pensionskassen angewendet. Sie dient als Grundlage zur Bestimmung des Marktwertes in der Hypothekarvergabe.
Hedonische Bewertung
Diese Methode basiert auf einem anerkannten statistischen Verfahren (multiple lineare Regression) und wertet die Daten von tausenden am Markt beobachteten Wohneigentumstransaktionen aus. Es werden also nicht Angebotspreise, sondern effektiv bezahlte Marktpreise als Berechnungsgrundlage verwendet. Bei der Bewertung werden rund 70 wertbestimmende Faktoren zu Eigenschaften und Lage des Objekts mit einbezogen. Zu den baulichen Elementen zählen beispielsweise Grundstücksfläche, Wohnfläche, Raumvolumen und Alter. Zu den geografischen Komponenten gehören die Eigenschaften der Gemeinde (Infrastruktur, Steuern, Zentralität, usw.) sowie die Lage der Immobilie in der Gemeinde. Bei korrekt eingegebenen Parametern werden mit der Hedonischen Bewertung präzise Resultate erzielt.
Immobilien-Bewertung von A bis V
ANGEBOTSPREIS - Publizierter Preis einer Immobilie.
ANLAGEKOSTEN - Kaufpreis der Liegenschaft: Bauland inkl. Erstellungskosten oder Summe der Aufwendungen für den Erwerb inkl. Kaufnebenkosten.
ANLAGEWERT - Anlagekosten zzgl. wertvermehrende Aufwendungen.
ASSEKURANZWERT - Gebäudeversicherungswert.
BARWERTMETHODE - Der Ertragswert wird durch Summierung aller auf den Zeitpunkt der Schatzung abgezinsten künftigen Nettomieterträge einer Liegenschaft bestimmt.
BODENWERT (auch Landwert) - Verkehrswert des unüberbauten Bodens, abhängig von der Lage und je nach Zonenzuteilung möglicher Nutzung.
BRUTTORENDITE - Prozentuales Verhältnis des massgebenden Mietzinses zum Verkehrswert.
EIGENKAPITALRENDITE - Nettomieteinnahmen abzüglich Zinsaufwand im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
EIGENMIETWERT - Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Immobilie.
ERTRAGSWERT - Nachhaltig erzielbarer Mietwert eines Grundstücks (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge zu einem bestimmten Satz (Kapitalisierungszinsfuss) kapitalisiert. Dies ist vor allem bei Renditeliegenschaften von Bedeutung.
GEBÄUDEZEITWERT - Neuwert abzüglich der Altersentwertung resp. dem Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung.
KATASTERWERT - Siehe STEUERWERT.
LANDWERT - Siehe BODENWERT.
LIQUIDATIONSWERT - Verkehrswert einer Liegenschaft anlässlich einer Zwangsverwertung.
MARKTWERT - Siehe VERKEHRSWERT.
NETTORENDITE - Prozentuales Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Eigenkapital.
NEUWERT - Kosten, die aufgewendet werden müssten für die Erstellung eines neuen Gebäudes gleicher Art, Grösse und Beschaffenheit.
REALWERT (auch Sachwert, Substanzwert) - Setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert.
SACHWERT - Siehe REALWERT.
STEUERWERT (auch Katasterwert) - Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke, der auf einen bestimmten Stichtag in einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wird und als Bemessungsgrundlage für die Vermögens-, Liegenschafts-, Erbschafts-, Schenkungs- und Einkommenssteuer dient.
SUBSTANZWERT - Siehe REALWERT.
VERKEHRSWERT (auch Marktwert) - Jener Preis, der bei Veräusserung einer Immobilie üblicherweise erzielt werden kann. Es handelt sich um den mittleren Wert, zu dem ein Grundstück gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft wird. Dieser gilt als Richtwert für eine Handänderung.
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